En attendant la révision de la carte d'urbanisme…

Reclassement d’Autour du Rocher, c'est le moment ou jamais !

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La dernière décision prise par la cour d’appel de Bordeaux et entérinée par le Conseil d’État a clairement réduit les prétentions de la société RSB Paco Chanseau en matière de constructibilité. Pourtant, au regard de la carte d’urbanisme et aussi aberrant que cela puisse paraître, la partie haute du terrain est toujours constructible.

Paco Chanseau avait en effet acheté un terrain classé en zone naturelle, donc non constructible. Un permis existait alors pour la rénovation du restaurant, illégal à l’époque puisqu’il s’agissait d’un bâtiment détruit depuis plus de dix ans et n’ayant aucun caractère remarquable au regard des textes (ni architectural, ni patrimonial).

Après on ne sait quelles discussions, tractations ou accords avec l’ancienne majorité, RSB s’est alors vu offrir un hectare constructible sur le site, entériné par la nouvelle carte d’urbanisme de 2017. Un tour de passe-passe certainement motivé par de hautes aspirations écologiques et environnementales.

Aujourd’hui, les arguments ne manquent pas pour que ce site redevienne ce qu’il n’aurait jamais dû cesser d’être : 

• ll accueille par exemple la plus grande colonie de phaétons à bec rouge (paille-en-queue) de l’île, espèce protégée.

• Il possédait, avant d’être massacré par les pelleteuses, une embouchure de ravine bordée de palétuviers qui ne demanderaient qu’à revenir.

• Il est le refuge de plusieurs Bihoreaux, espèce protégée.

• Sa configuration en fait une pointe rocheuse visible depuis Saint-Jean comme depuis Lorient, depuis la route comme depuis les mornes, un véritable trait d’union vierge entre les deux quartiers urbanisés.

• Il n’existe aujourd’hui que la tour, tous les bâtiments ayant été rasés par le propriétaire il y a quelques années

La Collectivité aura t-elle la volonté d’agir en ce sens ? Un geste fort faisant du Rocher l’acte symbolique d’une nouvelle politique qui ferait la part belle à l’environnement plutôt qu’à l’urbanisation ?

Une action de RSB visant à annuler une telle décision ou à demander des dédommagements se heurterait vite à l’évidence : il a acheté un terrain classé N en toute connaissance de cause et officiellement sans promesse de reclassement, ce qui minimise fortement les velléités d’indemnisation aux yeux d’un juge…

À bon entendeur.

En attendant la révision de la carte d'urbanisme…

Révision des droits à construire, c'est le moment ou jamais !

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La Collectivité prévoit une révision de la carte d'urbanisme. C’est l'occasion de mettre un frein réel à l’urbanisation, en particulier dans certains quartiers sensibles sur lesquels les bétonneurs lorgnent aujourd’hui après avoir saccagé une bonne partie de l'île.

Un point parmi d’autres devrait requérir toute l’attention des élus de la Collectivité : les pourcentages de droits à construire. Ces pourcentages, à zonage identique (Uv, Ur…) sont en effet totalement disproportionnés selon que vous avez hérité d’un petit bout de zion de 250 mètres carrés ou que vous êtes propriétaire de plusieurs hectares.

Voici deux exemples assez frappants qui démontrent la démesure qu'un tel système peut engendrer. Il s'agit de parcelles situées dans le même quartier (je ne donne volontairement ni le nom du quartier, ni les N° de parcelles, ni bien évidemment celui des propriétaires) :

• Quatre parcelles d’un seul tenant (unité foncière), pour partie en zone N et pour partie en zone Ur. Les parties Ur, donc constructibles, forment également un seul tenant d’environ 2,2 hectares. Cet ensemble peut obtenir selon le règlement actuel 2 300 mètres carrés de surface de plancher. 

• Une parcelle d’un peu plus d’un hectare, intégralement classée en zone Ur. Un investisseur, s’il en prenait possession, pourrait prétendre à 1 100 mètres carrés de droits à construire.

Ce qui peut sembler normal sur un immense territoire comme la France est hors-sol sur une île de 24 kilomètres carrés. Un véritable boulevard pour les groupes d’investisseurs, groupes hôteliers mais également et surtout pour les blanchisseurs d’argent sale qui seuls peuvent se payer de telles propriétés, qui plus est avec l’assurance que les règlements d’urbanisme leur garantissent des surfaces de béton inespérées.

Il y a d’autres exemples sur l’île, certains moins extrêmes mais trop nombreux pour ne pas représenter un danger à moyen ou long terme. On sait tous que rien n’est jamais acquis, et que si les propriétaires actuels sont soucieux de ne pas utiliser ces droits à construire, on ne sait rien de l'avenir de ces parcelles…

Alors, décidera-t-on un jour et une bonne fois pour toutes qu’il n’est pas nécessaire de disposer de 500 mètres carrés de villa pour vivre dignement à Saint-Barth ? Osera-t-on affirmer que la vocation d’un terrain n’est pas forcément d’être construit, sur-construit et massacré en surface comme en sous-sol ? Voudra-t-on se souvenir que les riches Américains qui venaient autrefois aimaient avant tout la modestie d’une communauté qui avait fait de ses contraintes économiques et géographiques un véritable art de vivre ?

À bon entendeur.

On parle de Saint-Barth…

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Un article très intéressant de Monsieur Abdelhak El Idrissi, journaliste, est paru dans l’édition du Monde du vendredi 9 février, ayant pour objet les montages opérés par les oligarques proches de Poutine pour échapper aux sanctions internationales.

En bref et de ce que j’en comprends, ces aimables personnages auraient « revendu » les parts de sociétés de leurs propriétés à des hommes de paille bienveillants chargés de garder les biens au chaud dans l’attente de jours meilleurs. Une revente inverse sera sans doute opérée quand les sanctions seront levées.

Un cas nous intéresse tout particulièrement : la villa Noureev et son excroissance située dans le morne, administrées par les SCI Maison Reev et SCI Petit Reev. D’après l’article, elles ont été cédées en 2022 à un personnage bien connu de Saint-Barth, qui en était jusqu’à cette date le simple gérant. Tenez-vous bien, le prix de vente pour les deux sociétés était de 1,7 million d’euros, soit moins d'un tiers de leur capital social (au doigt mouillé et si l’on se réfère aux prix actuels du marché, environ 10 fois moins que la valeur des biens).

On peut donc continuer de hurler dès que les gens parlent d'opérations douteuses ou d'argent sale à propos de Saint-Barth, mais si de telles opérations peuvent arriver à terme sans aucune possibilité de contrôle des services de la Collectivité ou de l’État, il est difficile de jouer les vierges effarouchées à cette seule évocation, même si des opérations similaires ont eu lieu également en métropole.

L’article en lien : 

https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2024/02/09/des-dirigeants-de-gazprombank-ont-discretement-vendu-leurs-villas-francaises-apres-l-invasion-de-l-ukraine_6215642_4355770.html